通化

　　□本報記者袁定波
　　我國從福利分房到住房商業化已走過30多個年頭，小區物業管理行業隨之興起，然而小區物業公司與業主之間的矛盾也相伴相生。業主常常抱怨物業公司管理不到位，房屋漏水、停車難，物業公司則稱業主不繳納物業費導致管理經營難以維繫，雙方的“角力”從未停息。
　　事實上，物業糾紛涉及到諸多法律法規，業主們對此大多不甚瞭解，哪些是自己的權利，哪些是自己的義務，如何正確合法維護自身權益，更是無從談起。近日，浙江省餘姚市人民法院法官杜健向記者剖析了一些物業糾紛案件，為業主們釐清其中的法律關係。
　　樓上亂建房業主怨物業未強拆
　　徐女士居住在餘姚某高層住宅17層。2013年，徐女士樓上住戶韓某對其住宅進行裝修，併在北露臺上搭建假山景觀水系等設施，而北露臺正是徐女士家房屋的房頂。韓某裝修完不久，徐女士發現自家廚房有滲水現象，漸漸的，滲水從廚房蔓延至客廳、衛生間、陽臺，徐女士房屋的地板、牆壁也逐漸開始變爛發黑，嚴重影響到徐女士的居住環境。徐女士將情況反映給小區物業，要求物業公司拆除違法建築。物業公司在瞭解情況後向韓某發出了整改通知書，但韓某卻置若罔聞。為此徐女士還停繳了每個月的物業費向物業公司抗議。然而，情況並未得到好轉。
　　徐女士最終決定通過法律途徑維權。2014年，徐女士向餘姚市人民法院起訴，要求韓某拆除搭建設施，並賠償損失10萬元。同時，徐女士認為物業公司應對韓某的這種行加以制止，但是物業公司只是發送了整改通知書，並未採取實質行動加以制止，應當承擔連帶責任。
　　法院經審理認為，韓某未經批准在北露臺搭建景觀水系等設施，導致樓層滲水，損壞了徐女士房屋內裝修和部分財產，判令韓某拆除違法建築，賠償徐女士各項損失3500元。而物業公司對韓某的行為已進行了勸告，基本盡到了物業管理職能，無需承擔賠償責任。
　　■法官評案
　　物業無權強拆小區內違法建築
　　由於房價一直居高不下，很多業主在買房裝修時總是考慮如何將自己的居住利益最大化，從搭建空中閣樓到擠占綠化用地，這樣的行為卻損害了小區其他業主權益。杜健表示，在小區違法建築問題上，業主往往存在一個誤區，他們認為物業公司作為小區管理單位理應承擔起強拆職責。實際上，物業公司作為一個民事主體，並沒有拆除違法建設的強制執法權。對於違法建築，物業公司僅限於向搭建違法建築的業主予以勸阻、制止，在勸阻、制止無效的情況下，應及時報告政府主管部門，最終的執法權在政府相關職能部門。
　　韓某在北露臺所搭建的景觀水系確實屬於違法建築，理應拆除，但物業管理公司無權強行拆除。韓某作為景觀水系的搭建人，其投入的建築材料、人工費及景觀水系生活設施、物品系其合法財產，理應受法律保護。如果物業公司擅自闖入韓某住宅強行拆除，就屬於毀壞財物的行為。杜健提示，物業公司在行使管理權時要想有章可循，在簽訂物業合同時就應當明確雙方的權利義務，通過增加規章條款達到約束業主私搭亂建行為的效果。
　　樓宇鋼柱掉落物業房企一併告
　　2013年11月，許先生將自家車輛停靠在小區內。第二天早上，正當許先生準備開車上班，卻發現自己的車輛已一片狼藉，一根不鏽鋼柱掉落在車子旁邊，而自己車輛的引擎蓋被穿洞，前擋風玻璃、大燈也有不同程度的損壞。許先生將車輛送至4S店維修，前後花了3萬餘元，這一飛來橫禍給許先生出行帶來極大不便。許先生瞭解到，撞壞自己車輛的不鏽鋼柱正是小區房屋裝飾所用。許先生向物業公司索要賠償，但物業公司卻以房屋質量問題應由開發商承擔為由拒絕賠償，許先生也不示弱，以拒繳物業費的方式提出抗議，雙方就賠償問題一直僵持不下。今年6月，許先生將小區物業公司告上法院，要求物業公司和開發商賠償其各項損失3.5萬元。
　　餘姚法院審理後認為，開發商已於2009年5月將建設完畢的小區整體交付給物業公司。涉案不鏽鋼柱位於小區3號樓樓頂，屬於建築的公共部位，應由負責小區物業管理的物業公司承擔維修責任。物業公司並沒有證據證明自己盡到了維修和管理義務，因此應承擔民事賠償責任。
　　■法官評案
　　開發商與物業屬兩個不同主體
　　建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害，除非他的所有人或者管理人證明自己沒有過錯，否則便應當承擔民事責任。面對房產公司與物業公司的相互推諉，業主對於因墜落物導致的損失，可徑直向小區的管理人，即物業公司索要賠償。而物業公司認為建築質量問題應當由施工單位及房地產公司承擔，這與業主提出賠償屬於不同的法律關係。從法律角度來講，物業公司和業主之間是物業合同關係，開發商和業主之間是商品房買賣合同關係，開發商和物業公司是兩個獨立的民事主體，互相之間沒有承擔責任的依據。
　　關於墜落物施工質量問題引起的主張，實質為最終責任承擔主體問題，需要物業公司另行向房產公司起訴。對房屋質量歸屬問題，主要還是看房產公司和物業公司簽訂的合同。比如開發公司與物業公司簽訂3年保修期，那麼3年內物業公司可向開發公司主張房屋質量引起的賠償，以後的房屋問題則由物業公司自行負責。
　　業主依法維權要有法律依據，如果在遇到維權困境後像許先生這樣選擇不繳物業費的方式並不可取。物業公司提供的是有償服務，如果業主不繳納物業費，在法律上就會喪失對物業公司主張權利的法律基礎，這對業主自身維權十分不利，最終將導致業主與物業公司之間的紛爭惡性循環。
　　燈光昏暗業主摔倒物業擔責15%
　　2014年1月，朱某到小區地下室車位取物，途經過道時，由於過道上方電燈壞掉，車庫光線有些昏暗，而朱某年事已高，在途經過道時不慎被過道門檻絆倒受傷。小區保安通過監控發現朱某摔倒在地，立即與朱某家人取得聯繫。朱某在家人陪同下送醫，經醫院診斷，朱某為右股骨骨折，先後花去治療費用3.1萬元。朱某家人認為，自己每個月都向物業公司支付物業費，在收取報酬的情況下，物業公司卻對小區內公共設施未盡到基本的管理、維護職責，對於朱某受傷物業公司應當承擔全部責任。朱某向餘姚法院提起訴訟，要求物業公司賠償各項損失6.2萬元。
　　法院審理認為，物業公司作為小區管理人，對小區公共設施負有維修、保養、管理義務，因事發時光線昏暗，客觀上導致行人通行不便，在一定程度上存在安全隱患，法院認定物業公司在盡到一般人管理義務上存在瑕疵。此外，朱某作為成年人，在經常出入的小區地下車庫，理應註意到進出過道上有門檻，但因自身未能充分註意，自身過錯明顯。法院最終判決物業公司承擔15%的責任，朱某本人承擔85%的責任。
　　■法官評案
　　物業對公共設施管理義務非無限
　　杜健介紹，其實在小區內發生摔倒受傷事件是很常見的事情，但由於發生的地點在小區內，業主往往會一味地認為是物業公司管理不到位造成而要求物業公司承擔全額賠償責任。法官表示，物業對服務區域範圍的公共設施在一定的合理限度範圍內負有保障管理義務，但管理義務範圍是有限的，並不能無限地誇大物業公司責任。依照侵權責任法相關規定，侵害人因過錯造成他人人身損害的，應承擔賠償責任，受害人亦有過錯的，可減輕侵害人的賠償責任。據此，人民法院根據雙方提供的證據材料和案件的實際情況來劃分責任。
　　物業糾紛在進入訴訟程序後，業主習慣通過言詞抗辯，卻無法提供有效的證據證明物業公司存在過錯，這會導致業主在訴訟中處於弱勢。杜健提醒業主，應當註重證據的收集，一旦自身權益受到損害，要通過法律途徑保障自己合法權益。
　　（原標題：物業糾紛中的權與責）